Отец американского торгового центра, австрийский архитектор Виктор Грюн, представлял торговый центр как своего рода европейский центр города для американских пригородов. Он рассматривал торговые центры как управляемые климатом главные улицы с почтовыми отделениями, супермаркетами и кафе, расположенными среди более крупных комплексов со школами, парками, медицинскими центрами и резиденциями. Вам вряд ли понадобится водить машину вообще. Грюен нашел машины отталкивающими.
Но только часть видения Грюена завоевала популярность: серая коробка с климат-контролем, известная скорее поощрением автомобильной культуры, чем ее остановкой. В 1978 году пожилой Грюн осудил то, чем стала его идея.
«Я хотел бы воспользоваться этой возможностью, чтобы раз и навсегда отказаться от отцовства», - сказал он. «Я отказываюсь платить алименты этим мерзавцам. Они разрушили наши города.
Сегодня, прогуливаясь по Университетскому Месту в моем родном городе Чапел-Хилл, штат Северная Каролина, я поражен тем, насколько он похож на Грюн. Помимо магазинов, многие из которых являются местными бутиками, здесь есть большой круглосуточный тренажерный зал, студия CrossFit, школа красоты, местная радиостанция AM, аванпост отдела общественных услуг полицейского департамента и детский музей. С одной стороны, где раньше находился универмаг Belk, находится огромный южный магазин деликатесов для гурманов с рестораном, кафе и классами кулинарии. На другом конце, где раньше находился универмаг Дилларда, находится роскошный кинотеатр, где можно доставить роллы с лобстером прямо на ваше мягкое кожаное сиденье. В атриуме местные студенты делают домашнее задание на удобных диванах, пользуясь бесплатным Wi-Fi. В теплые ночи толпы в популярном высококлассном taqueria торгового центра выливаются на тротуар, болтая и потягивая маргариту.
Это было не так десять лет назад. Тогда названный Университетским Моллом, это было наполовину пусто и полностью угнетающе. Моя мама отказалась идти туда.
«Слишком жалко», - сказала она.
Трансформация, которая произошла в University Place, является лишь одним примером того, как торговые центры меняются по всей Америке. В то время как заголовки рекламируют «Смерть американского торгового центра», реальность более сложна. Торговые центры в некоторых местах умирают, да, их слишком дорогие для удаления трупы, засоряющие ландшафт. Но в других местах торговые центры становятся «центрами образа жизни», очень похожими на то, что предполагал Грюн. И некоторые выходят за рамки этого, превращаясь в совершенно разные вещи: жилые комплексы, церкви, школы. В дальнейшем городские планировщики видят еще больше применений: фермы, площадки для выступлений, всплывающие места для мероприятий.
Упадок, смерть и трансформация американских торговых центров имеет несколько причин. «Это, безусловно, функция онлайн-шопинга», - говорит Крис Калотт, архитектор и профессор архитектуры в Калифорнийском университете в Беркли. «Это была главная тепловая ракета в торговом центре».
Также в Америке слишком много торговых площадей. У нас более чем в два раза больше квадратных футов торговых площадей на человека, чем в Австралии, и в пять раз больше, чем в Великобритании. С 1990-х по середину 2000-х годов разработчики развивались с безумной скоростью, так же, как интернет начал менять ландшафт розничной торговли. Затем началась Великая рецессия. Многие торговые центры, такие как RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch и The Limited, начали закрывать все или многие из своих мест.
По оценкам Калотта, 50 процентов торговых центров, которые работали в период пиковых торговых центров Америки с 1960-х по 1980-е годы, исчезнут в течение следующих 5 лет. Поэтому многие центры уже мертвы, что они породили жанр фотографии Calott называет «торговый центр порно:» жуткие, элегические картины затухающих пространств, остановились эскалаторы, пыльные ноги судов и морских водорослей атриуме фонтанов.
Но перспективы торговых центров сильно различаются в зависимости от их классификации. Исследовательская фирма Green Street Advisors сортирует торговые центры по четырем классам - A, B, C и D с плюсами и минусами - в зависимости от их производительности и качества их арендаторов. Торговый центр класса А может принести более 500 долларов за квадратный фут, а торговый центр класса С - всего 250 долларов. По большинству оценок в Америке насчитывается около 300 торговых центров класса A и более 700 торговых центров класса B, C и D.
В торговых центрах класса А все отлично. Согласно отчету Green Street Advisors от 2017 года, высокопроизводительные торговые центры удвоились после рецессии. Они, как правило, расположены в богатых районах, а также строятся или перестраиваются в соответствии с желаниями современных покупателей.
Неподалеку от Чапел-Хилл в городе Дарем находится «Улицы в Саутпойнте», торговый центр класса А +, открывшийся в 2002 году. Саутпойнт был специально разработан для атмосферы главной улицы, вдохновленной визуальным вдохновением центра Дарема. Его фасад из красного кирпича покрыт фресками состаренного возраста, рекламирующими вымышленные старые компании и продукты: пекарня Williamson's («Свежая выпечка от мастера-пекаря!»), Кукурузные хлопья Kinston Toasted. Фуд-корт был спроектирован так, чтобы напоминать необработанное открытое пространство табачных складов, которые когда-то процветали в центре Дарема. В то время как большая часть торгового центра закрыта, есть открытое пешеходное крыло под названием Мейн-стрит, с фонтанами и скамейками и (поддельными) крышами люков в старинном стиле.
Саутпойнт и Университетский торговый центр - примеры - один новый, один перепрофилированный - того, что Калотт называет «новомодным центром образа жизни».
«Целью городского дизайна стиля жизни является то, что он создает такое чувство общности на открытом воздухе, такого рода городское, разнородное чувство», - говорит Калотт. «Это воссоздание главной улицы или оживленного городского центра».
Это торговый центр, куда люди приходят не только за покупками, но и за развлечениями, едой и общением. Это очень важно, так как покупатели больше не тратят часы на просмотр, как раньше.
«В дни, предшествующие Интернету, вы ходили в торговый центр и ходили в 20 магазинов», - говорит Рэй Хартен из RetailNext, компании, которая предоставляет аналитику данных розничным продавцам. «Эти дни полностью прошли. Люди приходят в торговый центр за двумя или тремя магазинами - очень хирургические покупки ».
Таким образом, торговые центры должны найти способы, чтобы держать покупателей болтаться в помещениях. Southpoint делает это успешно, покупатели останавливаются, чтобы посмотреть сериал концертов «Музыка на главной улице», посетить йогу в магазине Lululemon или прогуляться возле Чизкейк-фабрики с гудками в руках.
На другой стороне Дарема находится Northgate Mall. Он классифицируется как свойство C + / B-. Когда я был ребенком, это было шумное место с классическими магазинами 1990-х годов, такими как Express и Gap, и популярной крытой каруселью. Теперь это обычно почти пусто. Его Macy недавно закрыли, а другой якорь, Sears, находится на жизнеобеспечении.
Northgate надеется последовать модели University Place, превратившись в многофункциональный центр с офисными помещениями, тренажерным залом и временным форпостом публичной библиотеки. Но другие, похожие торговые центры класса B, C и D идут еще более радикально.
По всей Америке десятки торговых центров были преобразованы в церкви. В Грандвилле, штат Мичиган, Библейская церковь Марс-Хилл приобрела якорный магазин в заброшенном Гранд-Виллидж-Молл, назвав его огромную часовню «Ангар». Точно названная Церковь в Молле занимает бывший Лейкленд-Молл площадью 400 000 квадратных футов в Лейкленде, Флорида. Ряд других мегахерчек превратили заброшенные торговые центры в религиозные «кампусы» с полным набором услуг. В других торговых центрах, таких как Euclid Square Mall в Евклиде, штат Огайо, отдельные витрины заполнены десятками небольших церквей.
Медицинские центры пользуются популярностью, поскольку требуют много места и парковки. Школы - еще одно растущее использование. Часть мертвого Остин Хайленд Молл в настоящее время является новым филиалом Остин общинного колледжа. В Монтгомери, штат Алабама, старый торговый центр Montgomery недавно открыл свои двери в качестве Подготовительной академии технологий карьеры в Монтгомери, которая использует большие пространства в качестве лабораторий для обучения строительству, столярному делу и сварке; через торговый центр городская полиция и пожарная часть занимают бывший магазин одежды. Другие торговые центры стали офисными площадями: в 2016 году Google купила Mayfield Mall, самый старый крытый торговый центр в Северной Калифорнии, который он использует в качестве спутникового кампуса. Rackspace, веб-хостинговая компания, превратила жутко уже не существовавший в Сан-Антонио виндзорский торговый центр в свою штаб-квартиру по прозвищу The Castle.
По иронии судьбы Amazon, сайт, который многие считают заслуженным убийством торгового центра, вдыхает жизнь как минимум в один мертвый торговый центр. Сайт торгового центра Randall Park Mall в Кливленде, который в свое время является крупнейшим в Америке, станет центром развлечений Amazon, в результате чего в этом районе будет работать около 2000 человек. Эксперты ожидают, что многие бывшие торговые центры станут складами, распределительными центрами и логистическими центрами в течение следующих нескольких лет, поскольку потребность в промышленных площадях возрастает, а потребность в торговых площадях падает.
Многие застройщики также слюнки над идеей превращения торговых центров в жилье. В конце концов, во многих городах слишком много розничной торговли и слишком мало жилья (особенно доступного жилья). Хотя многие проекты были концептуализированы, на данный момент реализовано только несколько. Наиболее ярким примером является Провиденс, Аркада Провиденс в Род-Айленде, старейший торговый центр в Америке, который превратил старые торговые помещения в недорогие микроапартаты. Кэлотт в настоящее время участвует в проекте по превращению универмага мертвого торгового центра в офисное помещение с жильем на крыше. Но трансформировать пространство в корне нелегко, и схемы не всегда шли хорошо.
Некоторые полупустые торговые центры пробуют дикие идеи, чтобы заполнить пространство и привлечь толпы: собачьи бега, внутренние огороды, места для проведения свадеб, даже искусственные волновые машины для серфинга в помещении. Другие пытались стать художественными инкубаторами, предлагая низкую арендную плату художникам, галереям и концертным площадкам.
Некоторые торговые центры, конечно, будут просто снесены. Но это «дорогое предложение», говорит Калотт, и произойдет только тогда, когда город решит, что земля имеет такую ценность, которую он может позволить сносить. Во многих сельских районах и городах Ржавого пояса заброшенные торговые центры будут продолжать разрушаться.
Единственное место, где традиционные торговые центры все еще процветают? Азии. Здесь, в Гонконге, где я живу большую часть года, огромное количество повседневной жизни происходит в пределах огромных высотных торговых центров. В торговых центрах есть катки, крытые игровые площадки, концертные площадки, детские сады. Некоторые из лучших ресторанов города находятся в торговых центрах; здесь нет никакого смысла, что обед в торговом центре в меньшей степени деклассирован. Торговые центры также интегрированы в структуру города, так что они напрямую связаны с многоэтажными домами, офисами и общественным транспортом. Частично это связано с климатом. Здесь, и в таких местах, как Сингапур и Дубай, жара может быть настолько суровой, что просто оставаться дома будет проще.
Каждый понедельник вечером я выхожу из метро прямо в торговый комплекс в Тай Ку Шинг. Я беру чай в Starbucks и поднимаюсь наверх к одной из соседних квартирных башен, где я преподаю старшекласснику по английскому языку. После этого я возвращаюсь вниз, делаю покупки в супермаркете в подвале торгового центра, затем возвращаюсь в поезд. Все не выходя из торгового центра. Это типичный опыт смешанного использования, без машины.
Виктор Грюн одобрил бы?
